節税と建物付属設備～建物本体と付属設備の分け方①
2021年07月31日
節税ブログ その80
●節税と建物付属設備～建物本体と付属設備はどう分けるか？
■建物は建物本体と建物付属設備に分けて計上する
不動産投資のために土地と建物を購入した場合、減価償却ができるのは建物だけです。土地は途中で売却しない限り、最初に買った購入価額のままずっと保有するだけで、1円も経費にもなりません。
さて、その建物の取得価額は本来、建物本体と建物付属設備のふたつに分けて、それぞれ減価償却を行っていくことになります。
建物本体は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造によって、それぞれの耐用年数が決められています
一方、建物付属設備は、建物本体以外の電気設備や給排水設備、冷暖房設備といわれるもので、耐用年数はほぼ15年で、建物本体の耐用年数よりもかなり短い期間での減価償却費計算が可能です。
新築の場合は、通常、業者の工事明細が入手できますから、請求金額を建物本体と建物付属設備に分けて、それぞれの取得価額を計上することは比較的、容易に行えます。
問題は購入した建物が中古の場合です。
■中古の場合は区分計算がむずかしい
中古の場合は、当初の工事明細が入手できない場合が多いですから、実務上、購入代金は土地と建物のふたつに分けるだけで、建物代金をさらに建物本体と付属設備に分けることはせずに、一括して償却費計算を行っている場合が、かなり多いと思われます。
しかし、税務上は
①.建物本体と建物付属設備に分けないで減価償却する場合は納税者不利
②.建物本体と建物付属設備に分けて減価償却した方が納税者有利
であることは明らかですから、本来は、②の方法をとるべきなのです。
実は、この点に関して、平成12年12月28日に国税不服審判所から出された興味深い裁決事例があります。
■審判所は区分計算をどう判断したか
事例の概要は次の通りです。
納税者は異なる3つのマンションから、それぞれ1部屋ずつ、計3室の区分マンションを購入しました。
しかし、売買契約書には、いずれも契約金額は1本で書かれ、土地と建物に分かれておらず、建物も本体と付属設備に分かれていませんでした。また、消費税の金額も書かれていませんでした。
そこで、納税者は先ず、契約金額を一定の方法に基づいて土地と建物に分けた後に、建物の価額を建物本体と建物付属設備に分けました。そして、その時に納税者がとった方法が
同業他社の資料を基に建物付属設備部分を30％とする方法
でした。
結果的に、この方法は審判所からは否定されました。
しかし、それは、これらの物件については建築主が工事請負契約書を保存していて、そこから建物本体と建物付属設備それぞれの工事費の割合が算出できたためで、実際の工事請負契約書に基づいて計算された割合の方が、同業他社の資料を基に計算された金額よりも、より合理的と判断されたからにすぎません。
審判所は、先ず、建物本体と建物付属設備のそれぞれの購入代価等が売買契約書等で区分して明らかにされている場合は、その区分されているところの購入代価等によることとなるが、その購入代価等が区分して明らかにされていない場合には
建物の取得価額を合理的な方法により建物本体及び建物付属設備に区分する必要がある
と明確に述べています。
■区分計算は「できる」ではなく「必要」という判断
税務署は当初、売買契約書等からでは建物本体と付属設備の価額が明確に区分できていないから、全額を建物として償却すべきと主張しました。しかし、審判所は
その主張は採用できない
とこれをはっきりと否定したのです。
つまり、建物の取得価額は建物本体と付属設備に分けることが
｢できる｣ではなく、分ける｢必要｣がある
という判断です。
実際には、中古物件の場合、最初に書いた様に建物本体と付属設備を分けることが困難で、全部を建物として償却計算をやっていることが非常に多いと思われます。
中古の場合は当初の工事明細等の資料がほとんど入手不可能だからです。
また、全部を建物として償却費を計上することは、納税者不利となりますから、税務署もあえてそのことを指摘することはしません。
しかし、工事明細等の資料が入手できなくても、｢合理的な方法｣で建物本体と付属設備に分ける方法はあります
次回は、その具体的な計算方法等についてお話したいと思います。
中古建物を建物本体と付属設備に分ける方法について詳しくお聞きになりたいと思われたら
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さかもと税理士事務所 税理士･坂本千足
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