節税と1物件1法人～1物件1法人は本当にアブナイか？
2020年10月12日
節税ブログ その62
●節税と1物件1法人～1物件1法人は本当にアブナイか？
■「1物件1法人」とは？
不動産投資に興味のある経営者の方なら「1物件1法人」という言葉をお聞きになったことがあると思います。
不動産投資を法人で行う場合は、通常、ひとつの法人で物件を徐々に増やしていきますが、これを物件ごとに法人を設立して、ひとつの法人がひとつの物件を所有していくというやり方が「1物件1法人」と呼ばれるやり方です。
しかし、なぜ、このような一見、手のかかりそうなやり方をわざわざするのでしょうか？
法人で物件を取得する場合は、最初の物件で利益を出し、これを積み上げていって銀行からの信用を得た上で、2棟目、3棟目と買い増していくのが普通のやり方です。
しかし、この方法だと当然、時間がかかります。
そこで、新しい物件ごとに法人を作っていくのです。そうすると、新設法人には当然、まだ銀行の判断材料となる決算書がありませんから、社長個人の属性と金融資産で判断していくことになります。
借入は法人ごとに別々の金融機関を使います。社長はそれぞれの借入金について連帯保証人となりますが、個人の信用情報とは紐つかないため、その他の法人の存在は隠して新設法人で借入ができる、だから
短期間での急拡大が可能
というのが「1物件1法人」のメリットといわれています。
■「1物件1法人」の何が問題なのか
しかし、この方法は明らかに、銀行をだますやり方です。
ですから、このことを銀行が知るところとなれば、契約違反ということで、一括返済や金利の引き上げを求められても文句はいえません。
もちろん、｢1物件1法人」という経営形態はそれ自体が違法というわけではありません。
ただ、それを、融資を引き出すために、“隠れみの”にすることがいけないというだけの話です。
全ての法人の内容をオープンにさえしていれば、｢1物件1法人」ということだけをもってアブナイということはありません。
■「1物件1法人」の本当のメリット
では、「1物件1法人」の本当のメリットとは何でしょうか？
それはズバリ、節税効果です
法人にかけられる税金には以下のものがあって、いずれも、会社の所得金額を基に税額計算がなされます。
・法人税＆地方法人税
・法人県民税
・法人市民税
・法人事業税＆特別法人事業税
このうち法人税の税率は
年800万円以下の所得 税率15.0％
年800万円を超える所得 税率23.2％
さらに法人事業税は
年400万円以下の所得 税率3.5％
年800万円以下の所得 税率5.3％
年800万円を超える所得 税率7.0％
となっています。ですから、所得金額が低ければ低い税率が適用される、つまり、税額が少なくなる－というわけです。他の税金はそうやって計算された税額にそれぞれの税率をかけて計算されますから、やはり所得金額が低ければ結果的に税額は少なくなります。
■実際、どのくらい節税になるのか
たとえば、ひとつの法人の所得金額が4千万円あったとします。この場合、法人税等の合計額は約1,370万円になります。率にすると約34％です。
では、この法人を5つに分けて、それぞれの所得金額を8百万円にした場合、1法人当りの法人税等は196万円で、5つ合わせると980万円になります。
差額は393万円です。
もちろん、ひとつの法人を5つに分けて、それぞれの所得金額を8百万円にすることは容易ではありませんし、仮にできたとしても、法人が増えた分、よけいな経費や手間も増えます。
それでも、この節税効果は決して、小さくはないと思います。
今すでに複数の物件を所有する経営者の方や、これから2件目、3件目の物件取得を目指す方は、ぜひ、この「1物件1法人」を検討されてみてはいかがでしょうか。
1物件1法人についてもっと詳しくお聞きになりたいと思われたら
｢生涯｣税金コンサルタント
さかもと税理士事務所 税理士･坂本千足
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