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節税と不動産所得~事業的規模じゃないとどうなるか?

節税ブログ その32

●節税と不動産所得~事業的規模じゃないとどうなるか?

 

不動産所得と事業所得の違う点

 

会社の社長で、自分の会社に社屋を貸したり、賃貸アパート・マンションを所有されている方は多いと思います。

 

いわゆる、「不動産所得」といわれるものですね。

 

法人の所得は売上の種類が何であれ、全て会社の売上として計上し、そこから経費を差し引いて計算しますが、個人の所得税は所得を先ず、10種類に分類してそれぞれのルールにのっとって計算することになります。

 

不動産所得はそのうちのひとつですが、一般的な事業-建設業や小売業等々で、「事業所得」に分類されるもの-とは決定的に違う点がひとつあります。

 

それは

 

事業的規模か否か?

 

で税務上の取り扱いが大きく違ってくるということです。

 

事業的規模か否かの判断基準

 

じゃあ、そもそもどこからが事業的規模で、どこまでだったら事業的規模じゃないのかという話ですが、一般的には

 

・戸建の貸家だったら5棟以上

 

・アパート・マンションだったら10室以上

 

だったら事業的規模と認めましょうということになっています。

 

本来は

 

社会通念上、事業と称するに至る程度の規模かどうか

 

で判断することになっていますが、それもなかなかむずかしいものがありますから、実務上は、上のいわゆる

 

5棟10室基準

 

で判断されることが多いというわけです。

 

さて、問題はその事業的規模か否かで、税務上の取扱いがどう違ってくるか?ですが、先ずは

 

■事業的規模でないとどうなるか?

 

青色申告をしている場合に認められる青色申告控除

 

・事業的規模の場合   最大65万円

・事業的規模でない場合 最大10万円

 

という違いがあります。

 

さらに、同居親族(一般的には奥さん)に支払う青色専従者給与が

 

・事業的規模の場合   必要経費に算入できる

・事業的規模でない場合 必要経費に算入できない

 

という違いもあります。金額の多い少ないではなく、事業的規模でない場合は、そもそも奥さんに対する給与が、1円といえども経費として認められないということです。

 

上のふたつは、実際の申告でも誤りが多いそうです。気をつけたいですね。

 

他にも

 

家賃が回収できない場合で、これを貸倒れとして経費に計上する場合も

 

・事業的規模の場合   回収不能となった年分の必要経費に算入できる

・事業的規模でない場合 収入計上した年分にさかのぼって更正の請求が必要

 

という違いもあります。

 

また、小規模事業者に人気の小規模企業共済(経営者の退職金制度)も

 

・事業的規模の場合   加入できる

・事業的規模でない場合 加入できない

 

という違いもあります。

 

不動産投資は色々な目的で始められる方が多いですが、ちょっとした違いで税務上の優遇が受けられなかったり、取扱いが違ってくることがあります。

 

その点、十分に気をつけていただきたいと思います。

 

不動産投資を始めたいが、何に気をつけたらいいか説明して欲しい思われたら

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